Gesetzliche Bestimmungen für Ferienhäuser in Österreich

Wer eine Ferienwohnung in Klagenfurt am Wörthersee, ein Chalet im Ötztal oder ein Ferienhaus am Wolfgangsee an Urlaubsgäste vermieten will, der muss das Mietrecht für Ferienwohnungen und -häuser kennen. Hinzu kommen diverse Vorschriften zum Verbraucher- und Datenschutz, zu unlauteren Geschäftspraktiken, zu Steuergesetzgebung und Verordnungen, die die Sicherheit betreffen. Welche Gesetze und Richtlinien zu befolgen sind, wenn ein Hauseigentümer Zimmer privat vermieten will, wird nachfolgend erläutert.

Rechtliches zur Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern

Plant der Eigentümer, eine Hütte oder ein Chalets touristisch zu vermieten und die Einnahmen zu maximieren, ist Vorsicht angesagt. Das reine Vermietungsgeschäft wird über das Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt, in dem die allgemeinen Bestimmungen über Mietverhältnisse in Österreich vorgegeben sind.

Im MRG wird auch die Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen in Österreich geregelt. Für kurzzeitige Vermietungen sind besonders wichtig: 

• § 1 Abs. 2 MRG: Hier wird definiert, dass das MRG auch für Wohnungen gilt, die nicht dem ganzjährigen Wohnbedarf dienen – also für Ferienwohnungen, Ferienhäuser, Hütten und dergleichen. 
• § 14 MRG: Dieser Absatz bezieht sich auf die Vermietung von Teilen oder einzelnen Zimmern innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses. Hier ist festgelegt, dass die besonderen Bestimmungen des MRG für die Vermietung von Wohnungen, die nicht dem dauerhaften Wohnbedarf dienen, nicht in vollem Umfang gelten. So darf unter anderem bei dieser Vermietungsart auch von den normalen Mietpreisen und Laufzeiten abgewichen werden.
• § 29 MRG: Hier wird festgelegt, dass die Vermietung von Wohnungen für touristische Zwecke, wenn sie nicht für einen längeren Zeitraum als drei Monate erfolgt, in der Regel kein Mietverhältnis im Sinne des MRG darstellt. Solche Verträge sind somit weniger streng geregelt und bieten mehr Freiraum für Vermieter, was Vertragsbedingungen und Preise betrifft.
• § 30 MRG: Diese Regelung regelt die Erlaubnis zur Wiederverrentung von Ferienwohnungen und schränkt die Möglichkeit ein, Wohnungen ohne Umwidmung regelmäßig für kürzere Zeiträume von unter einem Monat an Urlaubsgäste zu vermieten. Dies soll verhindern, dass Wohnungen aus dem regulären Wohnungsmarkt genommen werden.

Diese gesetzlichen Vorgaben erlauben das Verrenten von Ferienwohnungen in Österreich unter besonderen Bedingungen. Vermieter müssen aber sicherstellen, dass sie auf der richtigen rechtlichen Grundlage vermieten.

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Gewinnsteigerung beim Vermieten von Ferienwohnungen und Ferienhäusern

Clevere Hausbesitzer kommen schnell auf die Idee, durch Zusatzleistungen die Einnahmen aus einer Ferienimmobilie zu erhöhen. Feriengäste schätzen besonders Dienstleistungen wie: 

• Frühstück
• Halbpension
• Vermietung von Fahrrädern oder E-Bikes
• Vermietung oder Vermittlung von Wintersportausrüstungen
• Brötchenservice
• Shuttleservice
• Tourenguide
• Wäschedienst

Will ein Immobilieneigentümer sein Haus für den Urlaub vermieten und derartige Zusatzleistungen anbieten, kann dies zu erheblich höheren Kosten und Verpflichtungen führen.    

In Österreich wird ein Vermieter als Reiseveranstalter eingestuft, wenn er neben der Bereitstellung einer Ferienwohnung zusätzliche Dienstleistungen wie Frühstück, Halbpension oder Mietfahrräder auf dem Ferienhausportal anbietet. Grundsätzlich werden Vermieter als Reiseveranstalter eingestuft, wenn: 

• die Vermietung einer Ferienwohnung und die zusätzlichen Leistungen als Pauschalangebot kombiniert werden.
• die Zusatzleistungen mehr als 25 % des Mietpreises für die Ferienwohnung ausmachen. 
• die Ferienunterkunft und bestimmte Serviceleistungen als pauschales Sonderangebot deklariert werden.  

Wird ein Vermieter auf Basis dieser Vermietungsangebote als Reiseveranstalter eingestuft, muss er den spezifischen gesetzlichen Regelungen des österreichischen Reisebürogesetzes sowie den Verbraucherschutzbestimmungen für Reiseveranstalter folgen. Diese Vorgaben gehen weit über die üblichen gesetzlichen Bestimmungen für Ferienwohnungen hinaus. Die Pauschalreiserichtlinie, auch als Pauschalreisegesetz bekannt, ist die EU-Richtlinie 2015/2302 des Europäischen Parlaments und des Europarates über Pauschalreisen und verbundene Reiseleistungen. Diese Richtlinie ersetzt die vorherige 90/314/EWG über Pauschalreisen. Auf Basis dieser Richtlinie wurde das Bundesgesetz über Pauschalreisen und verbundene Reiseleistungen – das Pauschalreisegesetz – PRG – BGBl. I Nr. 50/2017 erlassen. 

Zu den rechtlichen Folgen der Einstufung als Reiseveranstalter gehört auch, dass der Vermieter die Vorschriften und Gesetze für Reiseveranstalter befolgen muss. Diese umfassen unter anderem: 

• Informationspflichten gegenüber Gästen
• Regelungen zu Rücktrittsrechten 
• Gewährleistung von Reisekomponenten
• eventuell die Notwendigkeit einer Insolvenzabsicherung
• Einhaltung von Sicherheitsstandards

Ferienwohnungen – gesetzliche Bestimmungen für Hygiene und Sicherheit

Vermietet ein Hausbesitzer eine besonders große Ferienunterkunft für Gruppen oder bietet mehrere Ferienquartiere an, ist zu prüfen, ob es sich um einen Beherbergungsbetrieb handelt. Ist dies der Fall, sind die Bestimmungen des Hotel- und Gastgewerbegesetzes einzuhalten, insbesondere die Hygienevorschriften und Sicherheitsbestimmungen.

Mitunter kommen lokale Vorschriften und Richtlinien zum Tragen. Die EU-Verordnung 2024/1028 über die Harmonisierung der Registrierungssysteme für die Kurzzeitvermietung soll die Anforderungen zur Registrierung für kurzfristige Vermietungen harmonisieren. Diese Verordnung zielt darauf ab, die Transparenz und Einhaltung lokaler Vorschriften sicherzustellen. Auf diesem Weg soll garantiert werden, dass die Vorschriften der Bundesländer, Bezirke und Gemeinden in Bezug auf die Brandsicherheit und die Sicherheit durch Geräte und Installationen durch die örtliche Feuerwehr oder eine Behörde überprüft werden können.  

Betroffen ist zudem die Einhaltung der Hygienevorschriften. EU-Verordnung 2024/1028 und Bundesgesetze ermöglichen es dem Marktamt und der AGES – der Österreichischen Agentur für Gesundheit und Ernährungssicherheit –, die Einhaltung der Hygienestandards in Beherbergungsbetrieben zu prüfen. Hier kommt zudem die neu aufgelegte Bäder-Hygieneverordnung zum Tragen, immer dann, wenn in Österreich ein Ferienhaus mit Pool vermietet wird oder wenn Ferienwohnungen mit Zugang zu einem Gemeinschaftspool angeboten werden. 

Ferienwohnungen – Recht für Verbraucherschutz 

Beim Verbraucherschutz innerhalb der Europäischen Union steht vor allem die Richtlinie über die Rechte der Verbraucher – 2011/83/EU – im Fokus. Diese Richtlinie schützt die Rechte der Verbraucher in der gesamten EU. In dieser Verordnung ist auch festgelegt, welche Vorgaben Vermieter beim Anbieten von Ferienunterkünften einhalten müssen. Im Kern geht es insbesondere um transparent dargestellte Preise, das EU-weite Recht auf Rücktritt innerhalb von 14 Tagen und klare Informationen über die angebotenen Dienstleistungen. Zur Transparenz gehört auch, dass beim Angebot einer Unterkunft auf dem eigenen Ferienhausportal oder in einem Prospekt der Name des Vermieters, die Adresse, die Telefonnummer und die Erreichbarkeit via Internet klar und sofort sichtbar zu erkennen sind.

Wichtig in diesem Bezug ist die Richtlinie über den Schutz von Gästen bei Nichtbereitstellung von Dienstleistungen – 2013/11/EU. Diese Richtlinie regelt die Verfahrensweisen und Regressansprüche im Fall einer Stornierung der Ferienunterkunft durch den Vermieter oder der Nichterfüllung von Dienstleistungen. Wer eine Ferienwohnung mit Frühstück bucht, morgens aber nicht versorgt wird, hat dieser Verordnung folgend das Recht auf Rückerstattung. 

Baurecht für Ferienhäuser und Apartments in Österreich

Die detaillierte Bauordnung mit Vorschriften zum Baustil und anderen Grundlagen des Bauwesens ist in der Regel Angelegenheit der österreichischen Bundesländer und der Bezirke, teils auch der Gemeinden. Regional und lokal existieren mitunter gesetzliche Standards in Bezug auf Sicherheit, Hygiene und Barrierefreiheit von Wohnungen und Häusern, die zur Vermietung an Feriengäste vorgesehen sind. Diese Vorschriften betreffen zumeist die Raumgröße, Belüftung, Hygiene und sicherheitsrelevante Aspekte. Vermieter müssen sich über die geforderten Standards informieren und deren Einhaltung sicherstellen, bevor der erste Feriengast eintrifft. 

Allgemeine gesetzliche Vorschriften für die Vermietung von Ferienwohnungen 

Wer seine Ferienunterkunft über eine eigene Webseite oder ein Ferienhausportal anbietet, der muss auf die Einhaltung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und hier der EU-Verordnung 2016/679 achten. Diese Verordnung bestimmt den Umgang mit personenbezogenen Daten von Gästen. Insbesondere müssen Vermieter sicherstellen, dass diese Daten gegen unberechtigten Zugriff geschützt sind und gesetzeskonform verarbeitet werden. Die Gäste müssen zwingend über ihre Datenrechte informiert werden. Bestandsdaten sind in regelmäßigen Abständen zu überarbeiten, eventuell zu löschen.

Eine weitere EU-Richtlinie bezweckt die Vermeidung von Steuerhindernissen. Die Richtline 2016/1164/EU enthält Bestimmungen, die verhindern sollen, dass Vermieter innerhalb der EU durch länderspezifische Steuerpraktiken benachteiligt werden. Dies trifft vor allem dann gelegentlich zu, wenn Feriengäste aus einem anderen EU-Land über ein nationales Ferienhausportal buchen. Diese Richtlinie bestimmt, wie die korrekte Mehrwertsteuer und andere Abgaben in der EU abgeführt werden.

Vermietung von Ferienunterkünften in Österreich – die Gesetze

Die Gewerbeverordnung und das Gesetz zu unlauteren Geschäftspraktiken sind allgemeine Vorschriften, die jede gewerbliche Tätigkeit betreffen. Geht es darum, Zimmer oder Ferienhäuser privat zu vermieten, ist es möglich, dass mehrere Gesetze zu beachten sind, abhängig davon, was vermietet wird und welche Zusatzleistungen angeboten werden.   

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