Rechtliche Anforderungen für Ferienwohnungen in Österreich
Ferienwohnung vermieten und Rechtliches beherzigen
Österreichs Bundesländer sind beliebte Urlaubsregionen. Ob Tiroler Bergwelt, Kärntner Seenlandschaft oder Wiener k.u.k.-Charme, jedes Jahr zieht es zahlreiche Touristen in die Alpenrepublik. Wer mit seiner Familie oder seinem Partner mehr Platzfreiheit bevorzugt, möchte vorzugsweise eine Ferienwohnung mieten. Sie bietet mehr Intimsphäre und die Möglichkeit, sich selbst zu versorgen. Daher hat es einen gewissen Reiz für Eigentümer, ihre Wohnung oder ihr Haus für den Urlaub zu vermieten.
Wird die Immobilie kurzzeitig (zwei bis 30 Tage) über ein Ferienhausportal vermietet, sind rechtliche Vorgaben zu berücksichtigen. Dieser Artikel behandelt die wichtigsten rechtlichen Vorgaben, die Vermieter von Ferienwohnungen in Österreich beachten müssen, einschließlich Genehmigungen, Sicherheitsstandards und örtliche Vorschriften.
Ferienwohnung: gesetzliche Bestimmungen
Bevor Sie Ihre Ferienimmobilie auf einem Portal für Ferienhäuser anbieten, machen Sie sich mit den rechtlichen Vorgaben in Österreich vertraut. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Regelungen für eine touristische Vermietung:
- Mietrecht Ferienwohnung: Deckt der Eigentumsvertrag die Nutzung als Ferienimmobilie ab? Untervermietungen sind bei Mietwohnungen in der Regel nicht erlaubt.
- Gewerberecht: Die Gewerbeordnung regelt Ihre Rechte und Pflichten, wenn Sie eine Ferienwohnung gewerblich vermieten.
- Steuerrecht: Sobald Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienimmobilie Geld verdienen, zahlen Sie Steuern wie Einkommensteuer, Umsatzsteuer. Zudem schlagen Ortstaxen in Ferienorten zu Buche.
Mietrecht Ferienwohnung
Möchten Sie Ihr Ferienhaus inserieren, z. B. über eine Website für Ferienhäuser, überprüfen Sie unbedingt vorher Ihren Wohnungseigentumsvertrag. Darin ist die Widmung geregelt, also ob Sie Ihre Immobilie als Geschäftsraum, zu Ferien- oder Wohnzwecken nutzen. Ist in Ihrem Wohnungseigentumsvertrag der Wohnzweck vermerkt, müssen Sie zunächst umwidmen. Erst bei einer Nutzung zu Ferienzwecken dürfen Sie Ihr Ferienhaus oder Ferienwohnung an Touristen vermieten.
Etwas anders stellt sich die Situation dar, wenn Sie ein Zimmer privat vermieten. In diesem Fall sind Sie Mieter und möchten z. B. über ein Ferienhausportal untervermieten. Greift bei Ihrer Wohnung das Mietrechtsgesetz (MRG), ist eine Untervermietung in der Regel verboten. Falls Sie nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen (z. B. Geschäftsräume, Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern), können Sie grundsätzlich zu touristischen Zwecken untervermieten. Versichern Sie sich immer, dass der Eigentümer Ihrer Untervermietung zustimmt. Andernfalls kann Ihnen Ihr Vermieter kündigen.
Weiterhin sollten Sie die Raumordnungsgesetze Ihrer Gemeinde in Österreich kennen. Gemeinden und Länder regeln die nominelle Raumordnung. Sie bestimmen u. a. die Widmung von Grundstücken und Immobilien. Informieren Sie sich daher über die örtliche Raumordnung, bevor Sie Ihre Ferienwohnung vermieten. Unter Umständen ist es in Ihrer Zone nicht erlaubt, Immobilien zu touristischen Zwecken anzubieten.
Ferienwohnung vermieten: Gewerberecht
Sie fallen dann unter die Gewerbeordnung (GewO), wenn sie Ihre Wohnung gewerbsmäßig z. B. über eine Website für Ferienvermietung anbieten, mit dem Ziel, einen Ertrag zu erzielen. In diesem Fall müssen Sie ein Gewerbe anmelden. Dabei haben Sie die Wahl zwischen einem freien Gewerbe ohne Befähigungsnachweis (z. B. Frühstückspensionen) oder einem reglementierten Gewerbe mit Befähigungsnachweis (z. B. Gastgewerbe mit Ausschank von Getränken). Anhand folgender Kriterien überprüfen Sie, ob Sie unter die Gewerbeordnung fallen:
- Zweck und Dauer der Vermietung
- Art/Umfang der Ausstattung
- Geschäftsbezeichnung und Außendarstellung wie „Haus Alpenblick“ und Vermarktung über ein Portal für Ferienvermietung
- Dienstleistungen wie Frühstück, Bettwäsche mit Wechsel, Handtücher, Reinigung, TV
- Pauschale Preise für Wohnraumnutzung (inkl. Energie, Internet etc.)
- Mietpreise weit über der normalen Wohnraummiete.
Überlassen Sie hingegen Ihren Wohnraum ohne jegliche Dienstleistungen, handelt es sich um eine reine Raumvermietung ohne Gewerbe. Wenn Sie ein Zimmer privat vermieten, fällt dies unter die häusliche Nebenbeschäftigung. Unter bestimmten Bedingungen ist hier keine Gewerbeberechtigung erforderlich. Die häusliche Nebenbeschäftigung setzt voraus, dass es sich um eine untergeordnete Tätigkeit im eigenen Haushalt handelt. Kurzum, Sie vermieten in Ihrem Haus nur private Zimmer und haben nicht mehr als 10 Betten.
Üben Sie ein Gastgewerbe (reglementiertes Gewerbe) aus, müssen Sie eine fachliche Qualifikation nachweisen. Können Sie das nicht, legen Sie eine Befähigungsprüfung ab. Melden Sie hingegen ein freies Gewerbe an, benötigen Sie keinen Befähigungsnachweis für ein Gastgewerbe. Dies ist der Fall, wenn Sie Gäste in einem einfach ausgestatteten Haus beherbergen. Weitere Vorgaben sind, dass Ihr Haus in einer schlecht erschlossenen Gegend liegt. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist es nur schwer oder gar nicht erreichbar. Das kann auch eine Schutzhütte für Bergtouristen (Wanderer, Bergsteiger, Kletterer) sein. Frühstückspensionen fallen ebenso unter das freie Gewerbe ohne Befähigungsnachweis. Hier müssen Sie nachweisen, dass Sie nicht mehr als 10 Betten bereitstellen. Neben dem Frühstück dürfen Sie kleine Imbisse, nichtalkoholische Getränke, Bier und Schnaps in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen anbieten.
Wenn Sie unsicher sind, ob Sie ein Gewerbe anmelden müssen oder eine häusliche Nebenbeschäftigung ausüben, fragen Sie bei Ihrer Bezirksverwaltungsbehörde oder Ihrem Magistrat an.
Steuerrecht Ferienimmobilie
Als Eigentümer einer Ferienimmobilie unterliegen Sie der Meldepflicht in Ihrer Gemeinde. Möchten Urlauber Ihr Ferienhaus mieten, müssen Sie die Feriengäste nach Anreise innerhalb von 24 Stunden in das elektronische Gästeverzeichnis eintragen. Nach der Abreise melden Sie Ihre Feriengäste wieder ab. Die gemeldeten Feriengäste zahlen Ortstaxen oder Kurtaxen (in Kurorten) für die touristische Infrastruktur. Die Abgaben liegen in der Regel zwischen 0,55 € und 3 €, je nach Land und Gemeinde.
Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus für den Urlaub vermieten, fallen weitere Steuern an:
- Einkommensteuer ab einem Einkommen von 11.000 Euro jährlich
- Gewerbesteuer bei Vermietung mit zusätzlichen Dienstleistungen
- Umsatzsteuer bei einem Umsatz von mehr als 35.000 Euro jährlich
Ferienwohnung Rechte und Pflichten
Durch die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern können Sie gute Umsätze erzielen. Insbesondere in beliebten Ferienregionen sind Unterkünfte mit Selbstversorgung sehr gefragt. Heute wird es Ihnen auch leicht gemacht, Urlauber zu bekommen. Sie müssen nur Ihr Ferienhaus inserieren, am besten auf einem Ferienhausportal, und schon sind Sie weltweit sichtbar. Wie wir bereits erläuterten, sind jedoch bei Ferienwohnungen gesetzliche Bestimmungen einzuhalten. Neben rechtlichen Vorgaben wie Mietrecht, Gewerberecht und Steuerrecht existieren weitere einzuhaltende Standards.
Bei Beherbergungsbetrieben spielen Hygienestandards eine große Rolle. Je nach Dienstleistungsangebot greifen die Bestimmungen der Lebensmittelhygiene und Bäderhygiene. Gibt es in Ihrem Haus einen Whirlpool und eine Sauna, sorgen Sie als Vermieter für die Einhaltung der Hygienevorschriften und eine gute Wasserqualität. Ist Ihre Ferienimmobilie nicht durchgängig belegt, beugen Sie Legionellen vor. Sind etwa Wasserauslässe mehr als 7 Tage nicht benutzt, drehen Sie die Armaturen vollständig auf und lassen Sie 5 Minuten laufen – das ist Ihr Beitrag zur Wasserhygiene. Bei Bettmatratzen stellen Sie sicher, dass sie nicht von Flöhen oder Wanzen befallen sind.
Neben den Hygienevorschriften halten Sie alle Sicherheitsstandards ein, wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten. Alle Zimmer sind mit Rauchmelder ausgestattet und durch Türschlösser gesichert. Die elektrischen Geräte funktionieren einwandfrei und entsprechen den gesetzlichen Anforderungen. Ihre Feriengäste sind gut geschützt, dann sichern Sie sich durch verschiedene Versicherungen ab. Gebäude- und Hausratversicherung treten für Schäden an der Immobilie und der Innenausstattung ein. Manche Versicherer bieten spezielle Ferienhausversicherungen an. In einigen Regionen Österreichs ist eine Elementarschadenversicherung zu empfehlen. Sie wird für die Folgen von Naturereignissen wie Erdrutsch, Lawinen, Schneedruck und Überschwemmung genutzt. Eine erweiterte Elementarschadenversicherung deckt auch gewerbliche Risiken ab.