Wie man die Abschreibung einer Ferienimmobilie berechnet
Mit Abschreibungen richtig Steuern sparen
Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, versteuern Sie die Mieteinnahmen. Sie haben jedoch die Möglichkeit, Ihre Steuerlast erheblich zu senken. Nutzen Sie dafür die Abschreibung von Ferienwohnung und Möbeln. In Österreich ist die Nutzungsdauer nicht gesetzlich geregelt. Sie können zwar die AfA-Tabellen von Deutschland heranziehen, dennoch ist die Nutzungsdauer individuell zu bestimmen. Wie viel Sie jährlich abschreiben, hängt auch von Ihrer verwendeten Abschreibungsmethode ab.
In diesem Beitrag wird erklärt, wie Sie die Abschreibung einer Immobilie in Österreich berechnen. Rechtliches und praktische Tipps für Sie als Vermieter von Ferienimmobilien runden die Ausführungen ab.
Wie wirken sich Abschreibungen auf die Steuerlast aus?
Die Vermietung von Ferienimmobilien ist in Österreich ein lukratives Geschäft, insbesondere in gefragten Urlaubsregionen. Der Anreiz ist groß, Ihr Haus für den Urlaub zu vermieten. Wo Licht fällt, ist auch Schatten. Je mehr Sie über Mieteinkünfte verdienen, umso höhere Steuern führen Sie ab. Dabei ist es in der heutigen Zeit sehr einfach, für eine fast durchgängige Belegung zu sorgen. Bieten Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus auf einer Website für Ferienhausvermietung an. Nutzer auf der ganzen Welt stoßen digital auf Ihr Ferienobjekt. Ihre Chancen, die Ferienwohnung oder das Ferienhaus zu vermieten, sind enorm.
Wenn Sie nicht möchten, dass der Staat an jedem Euro Miete mitverdient, müssen Sie Ihre Steuerlast senken. Das gelingt Ihnen mit dem Instrument der Abschreibungen. Die sogenannte Absetzung für Abnutzungen (AfA) erlaubt es Ihnen, die Kosten für Anschaffungen und Herstellung von Wirtschaftsgütern über eine bestimmte Nutzungsdauer abzuschreiben.
Das Prinzip der Abschreibung von Ferienwohnung und Möbeln ist einfach. Sie müssen investieren, um den Wert Ihrer Ferienimmobilie und des Inventars zu erhalten. Je mehr Sie für Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus aufwenden, umso mehr können Sie von der Steuer absetzen. Letztlich reduzieren die Abschreibungen Ihren Gewinn und dadurch Ihre Steuerlast.
Was bei vermieteten Ferienimmobilien absetzbar ist und was nicht
Sobald Sie Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung vermieten, nutzen Gebäude und Inventar ab. Diesen Aspekt berücksichtigen die Steuergesetze. Daher dürfen Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer verteilt von der Steuer absetzen. Ausnahme sind die sogenannten geringwertigen Wirtschaftsgüter (GWG). Liegt das abnutzbare Anlagegut unterhalb der Wertgrenze von 1.000 Euro, setzen Sie den Nettobetrag sofort in Gänze als Betriebsausgabe ab. Für Kleinunternehmen ohne Umsatzsteueroption gilt der Bruttoverkaufspreis.
Wie wird die Abschreibung auf Immobilien ermittelt?
In Österreich gibt es zwar Sonderregelungen, jedoch keine festgeschriebene Nutzungsdauer der einzelnen Wirtschaftsgüter. Als Vermieter von Ferienwohnungen müssen Sie daher die Lebensdauer schätzen. Das hängt natürlich auch davon ab, wie Urlauber, die Ihr Ferienhaus mieten, mit dem Inventar umgehen. Dennoch haben sich in der Praxis Richtwerte durchgesetzt, die sich teilweise an den offiziellen AfA-Tabellen Deutschlands orientieren. So wird zum Beispiel für die Betriebsausstattung eine Nutzungsdauer von 10 Jahren angesetzt.
Bei Gebäuden bemisst sich die Abschreibung an den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Besitzen Sie ein Ferienhaus, dürfen Sie Grund und Boden nicht absetzen. Er unterliegt in der Regel keiner Abnutzung und somit keinem Wertverlust. Berücksichtigen Sie bei der Gebäudeabschreibung die unterschiedlichen Ansätze. Bei Vermietung ab 1. Jänner 2013 setzen Sie die fiktiven Anschaffungskosten für Alt-Gebäude an. Für Neu-Gebäude ziehen Sie die tatsächlichen Kosten heran.
Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Wirtschaftsgütern zählt der Kaufpreis inklusive aller erforderlichen Aufwendungen wie:
- Grunderwerbsteuer
- Betriebskosten (Grundsteuer, Hausbesorger, Hausverwaltung etc.)
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Finanzierungsaufwendungen
- Vermittlungsprovisionen, wenn Sie über ein Portal für Ferienvermietung Ihr Ferienhaus inserieren.
Wirtschaftsgüter, die sich nicht abnutzen und dadurch keinen Wertverlust haben, dürfen Sie nicht abschreiben. Darunter fallen:
- Grundstücke
- Antiquitäten
- Edelmetalle
- Kunstwerke
- Instandsetzungen zur Werterhöhung
Berechnung von Abschreibungen auf Ferienimmobilien
Zur Berechnung von Abschreibungen gibt es verschiedene Methoden, die wir hier kurz vorstellen:
Lineare Abschreibung: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verteilen Sie gleichmäßig auf die Nutzungsdauer. Wenn Urlauber schon seit mehreren Jahren Ihre Ferienwohnung mieten, haben Sie Erfahrungswerte. Für den Fall, dass Sie erst begonnen haben, über ein Ferienhausportal zu vermieten, schätzen Sie die Nutzungsdauer. Sie sind auf der sicheren Seite, wenn Sie für Ihr Inventar 10 Jahre ansetzen.
Degressive Abschreibung: Degressiv abschreiben können Sie Wirtschaftsgüter, die Sie nach dem 1. Juli 2020 angeschafft haben. Hier dürfen Sie den AfA-Satz bis zu 30 Prozent frei wählen. Den gewählten AfA-Satz dürfen Sie nicht mehr ändern. Ausgeschlossen ist die degressive Abschreibung bei gebrauchten Wirtschaftsgütern, Gebäuden und Tanks mit fossilen Brennstoffen. Zu Beginn eines Wirtschaftsjahres dürfen Sie von degressiv zu linear wechseln, umgekehrt ist es nicht zulässig.
Beschleunigte Abschreibung: Für eine Immobilie, die Sie nach dem 1. Juli 2020 angeschafft haben, können Sie eine beschleunigte AfA vornehmen. Das sind bei einer Vermietung zu Ferienzwecken im ersten Jahr 4,5 Prozent und im Folgejahr 3 Prozent des gewöhnlichen Abschreibungssatzes.
Wie rechne ich die Abschreibung aus?
Die Basis für eine Abschreibung Ihrer Ferienimmobilie ist immer der Anschaffungswert, fiktiv oder tatsächlich. Doch wie lange kann man eine Ferienwohnung abschreiben? Nehmen wir als Beispiel eine lineare AfA. Sie haben Ihre Ferienwohnung für 300.000 Euro gekauft. Bei einem AfA-Satz von 1,5 Prozent schreiben Sie jährlich 4.500 Euro ab. Sie können einen höheren AfA-Satz ansetzen, wenn Sie eine kürzere Nutzungsdauer durch einen Gutachter nachweisen lassen. Falls Sie Ihre Ferienimmobilie nach dem 1. Juli 2020 gekauft haben, wäre eine beschleunigte Abschreibung möglich. Sie setzen dann im ersten Jahr 4,5 Prozent (13.500 Euro) und im zweiten Jahr 3 Prozent (9.000 Euro) von der Steuer ab.
Wirtschaftsgüter über 1.000 Euro können Sie anstatt linear auch degressiv abschreiben. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Küche im Wert von 5.000 Euro für Ihre Ferienwohnung. Dabei gehen Sie davon aus, dass nach zehn Jahren eine neue fällig wird. Linear schreiben Sie jährlich 500 Euro ab. Degressiv hingegen setzen Sie im ersten Jahr 30 Prozent an, also 1.500 Euro. Somit haben Sie einen Restbuchwert von 3.500 Euro. Im Folgejahr schreiben Sie wieder 30 Prozent ab, allerdings vom Restbuchwert, demnach 1.050 Euro. So geht es fort, bis der Gesamtbetrag abgeschrieben ist. Alternativ können Sie zur linearen Abschreibung wechseln, wenn der degressive AfA-Satz 500 Euro erreicht hat.
Ferienwohnung vermieten und von Abschreibungen profitieren
Abschreibungen mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen. Indem Sie Ihre Ausgaben für Wirtschaftsgüter auf die Nutzungsdauer verteilen, senken Sie als Vermieter von Ferienwohnungen Ihre Steuerlast. Durch die steuerliche Entlastung und wiederkehrende Gäste profitieren Sie finanziell. Vorzüge von Abschreibungen sind:
- Weniger Steuern, da die AfA Ihr zu versteuerndes Einkommen senkt.
- Höherer Ertrag als Folge der steuerlichen Abschreibung und reduzierten Gewinns.
- Anreiz für Investitionen in Ferienimmobilien, um den Wert zu erhalten, da die Kosten auf mehrere Jahre verteilt werden können.
Ihre Einkünfte und absetzbaren Kosten geben Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung an. Hierfür nutzen Sie als privater Vermieter das Formular E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Als Gewerbetreibender erstellen Sie zusätzlich eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung oder nutzen die Basispauschalierung. Achten Sie darauf, dass Sie Ihr privates Vermögen von Ihrem Betriebsvermögen abgrenzen. Aufgrund der komplexen Steuergesetze empfiehlt es sich, fachlichen Beistand zu holen.