Steuern / Steuererklärung für Ferienwohnungen in Österreich
Ferienwohnung vermieten und Steuerlast optimieren
Immobilienbesitzer, die ihr Haus für den Urlaub vermieten, dürfen sich in Österreich Jahr für Jahr über steigende Zahlen freuen. Feriengäste schätzen immer mehr die Unabhängigkeit, legere Behaglichkeit und den Komfort einer Wohnung oder eines Hauses. Besonders beliebt sind bei Urlaubern die Bundesländer Tirol, Salzburg, Wien, Kärnten und Steiermark, die allesamt die Millionenmarke an Nächtigungen überschreiten. Das Potenzial an Mieteinnahmen ist immens.
Sie können von der steigenden Zahl an Urlaubern profitieren, die ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung mieten. Digitale Vertriebskanäle wie Portale für Ferienvermietung erleichtern Ihre Suche nach Mietern. Die touristische Vermietung bietet Ihnen eine hervorragende Einnahmequelle. Als Eigentümer von Ferienimmobilien zahlen Sie allerdings auch Steuern. In diesem Beitrag wird erklärt, welche steuerlichen Verpflichtungen Vermieter von Ferienwohnungen in Österreich haben, einschließlich der notwendigen Informationen für die Steuererklärung und der relevanten Abzüge.
Ferienwohnung vermieten: Meldepflicht in der Gemeinde
Sie sind Eigentümer einer Wohnung und möchten sie für Ferienzwecke vermieten? Kein Problem, wenn die Immobilie in einer entsprechenden Zone liegt. Als Eigentümer einer Ferienimmobilie müssen Sie die Vermietung bei Ihrer Gemeinde anmelden. Wenn Urlauber Ihre Ferienwohnung mieten, tragen Sie die Gäste innerhalb von 24 Stunden nach Anreise in das elektronische Gästeverzeichnis ein und nach der Abreise aus. Ihre Anmeldung ist gleichzeitig die Basis für Ortstaxen, die je nach Bundesland und Gemeinde verschiedene Namen haben wie:
- Gästetaxe
- Beherbergungstaxe
- Kurtaxe (in Kurorten)
- Nächtigungstaxe
Diese Beherbergungsabgaben sind ein wichtiger Finanzierungsfaktor der touristischen Infrastruktur und werden von den Feriengästen getragen. Wenn Urlauber Ihr Ferienhaus mieten, fordert etwa Wien 3,2 Promille des Beherbergungssatzes, während im Salzburger Land 1,10 Euro pro Person und Nacht fällig werden. Tirol hingegen hat eine Bandbreite von 0,55 bis 3,50 Euro. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bezirksverwaltungsbehörde, wer von der Ortstaxe befreit ist. In der Regel sind dies Personen mit Einschränkungen und Kinder. Falls Sie als Eigentümer einer Ferienimmobilie Mitglied im örtlichen Tourismusverband sind, tragen Sie selbst die Interessentenbeiträge.
Steuern bei Vermietung der Ferienwohnung
Sobald Sie eine Ferienwohnung vermieten, sei es gewerbsmäßig oder als häusliche Nebentätigkeit, fallen Steuern an. Dabei ist es unerheblich, über welche Vertriebskanäle Ihre Feriengäste buchen, wie z. B. über ein Portal für Ferienvermietung. Entscheidend ist, dass Mieteinnahmen fließen. Hier finden Sie eine Übersicht, welche Steuern anfallen können:
- Grunderwerbsteuer: Mit dem Kauf einer Ferienimmobilie sind Kaufnebenkosten verbunden. Dazu gehört die Grunderwerbsteuer. Sie basiert auf der Bemessungsgrundlage. Das ist einerseits der Grundstückswert, der auf drei Arten ermittelt werden kann: Pauschalwert, geeigneter Immobilienpreisspiegel oder Nachweis des geringeren gemeinen Wertes des Grundstücks. Auf der anderen Seite zieht das Finanzamt den Steuersatz von 3,5 Prozent heran. Ihre Grunderwerbsteuer errechnet sich demnach aus dem Grundstückswert multipliziert mit dem Steuersatz dividiert durch 100. Bei einem Grundstückswert von 500.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 17.500 Euro. Sie profitieren indessen davon, dass die Grunderwerbsteuer absetzbar ist. In diesem Zusammenhang sind auch die weiteren Kosten (Grundbucheintragungsgebühr, Eintragung Pfandrecht, Steuerberatung, Vertragserrichtungskosten und Treuhandschaft) von Bedeutung. Sie mindern ebenfalls Ihr steuerliches Einkommen.
- Immobilienertragsteuer: Sie haben Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus über verschiedene Ferienportale angeboten und möchten sie nun verkaufen? Sei es, um ein neues Ferienobjekt in einer attraktiven Ferienregion zu kaufen oder die Vermietung aufzugeben. Sobald Sie Ihre Ferienwohnung oder Ferienhaus mit Gewinn veräußern, fällt die Immobilienertragsteuer an. Die Höhe der Steuer hängt davon ab, wann Sie Ihre Immobilie erworben haben. Wurde der Kaufpreis vor dem 1. April 2002 bezahlt, versteuern Sie 4,2 Prozent des Gewinns. Haben Sie Ihre Ferienimmobilie nach dem 31. März 2022 gekauft, führen Sie 30 Prozent des Gewinns an Steuern ab.
- Einkommensteuer: Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, müssen Sie alle Einkünfte angeben. Das umfasst Ihre Mieteinnahmen und eventuell weitere Einkünfte als Angestellter oder Selbstständiger. Liegt Ihr gesamtes Einkommen unter 13.981 Euro, entfällt die Einkommensteuererklärung. Ist Ihr Einkommen höher, versteuern Sie nach Ihrem individuellen Satz.
- Umsatzsteuer: Die gute Nachricht zuerst: Auf die Vermietung von Privatunterkünften zahlen Sie nur 10 Prozent Umsatzsteuer anstatt 20 Prozent. Bis zu einem Umsatz von 35.000 Euro sind Sie sogar komplett von der Umsatzsteuer befreit. Haben Sie ein Gewerbe angemeldet, bleibt es bei der allgemeinen Umsatzsteuer von 20 Prozent.
- Zweitwohnsitzabgabe: Die meisten Bundesländer in Österreich erheben eine Zweitwohnsitzabgabe auf Wohnungen, die ausschließlich gewerblich an Urlauber vermietet werden. Wie hoch die Abgaben sind, bestimmen die Bundesländer, weshalb es eine große Bandbreite gibt. So bezahlen Sie in Kärnten jährlich knapp 780 €, in Salzburg maximal fast 990 Euro und in Tirol sogar bis zu 2.200 Euro jährlich. Genügsam sind die Steiermark mit maximal 400 Euro und Wien, das keine Zweitwohnsitzabgabe erhebt. Steht Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus für eine gewisse Zeit leer, müssen Sie sogar mit einer Leerstandsabgabe rechnen wie in den Bundesländern Salzburg, Steiermark und Tirol. Sorgen Sie vor, indem Sie Ihr Ferienhaus inserieren und so eine möglichst durchgängige Belegung sicherstellen.
Ferienwohnung vermieten und Steuern sparen
Wenn Sie eine Ferienimmobilie vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Sie können jedoch einige Ausgaben steuermindernd geltend machen. Achten Sie dabei auf eine strikte Trennung zwischen Privatvermögen und Betriebsvermögen (betriebliche Nutzung über 80 Prozent). So können Sie etwa die Grundsteuer nicht absetzen für selbstgenutztes Wohnungseigentum, aber in voller Höhe bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung. Auch Provisionskosten machen Sie geltend, wenn Sie über eine Website für Ferienvermietung anbieten. Weitere Kosten, die Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen können:
- Absetzung für Abnutzung bei Immobilien (AfA): Die absetzbaren Kosten hängen von den Anschaffungs- und Herstellungskosten ab. Grundsätzlich schreiben Sie jährlich 1,5 Prozent über 66,67 Jahre ab. In der Regel greift jedoch die jährliche Abschreibung über die Nutzungsdauer. So setzen Sie z. B. bei Abschreibung einer Küche für Ihre Ferienwohnung eine Nutzungsdauer von 10 Jahren an. Kostet Ihre Küche 10.000 Euro, schreiben Sie jährlich 1.000 Euro ab.
- Betriebskosten: Darunter fallen etwa Grundsteuer, Hausbesorger, Hausverwaltung, Müll, Rauchfangkehrer, Versicherungen.
- Instandhaltung und Instandsetzung: Die Kosten für kleinere Reparaturen setzen Sie in der Regel sofort ab. Größere Ausgaben für den Erhalt Ihrer Immobilie verteilen Sie auf 15 Jahre.
- Finanzierungsaufwendungen: Kreditzinsen und Finanzierungsnebenkosten können Sie ebenfalls von der Steuer absetzen.
Steuererklärung für Ferienwohnungen in Österreich
Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, müssen Sie Ihre Einkünfte in der Einkommensteuererklärung im Formular E1 angeben. Bei einer privaten Zimmervermietung (ohne Frühstück, Reinigung und Nebenleistungen) füllen Sie zusätzlich die Beilage E1b für Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus. Wenn Sie ein Gewerbe angemeldet haben und Nebenleistungen anbieten, sind Sie zur Gewinnermittlung verpflichtet. Hierfür genügt eine einfache Einnahmen- und Ausgabenrechnung, falls Ihre jährlichen Umsätze unter 220.000 Euro liegen. Alternativ können Sie von der Basispauschalierung Gebrauch machen. Sie setzt Betriebsausgaben mit durchschnittlich 12 Prozent der Einkünfte an, maximal jedoch 26.400 Euro.
Die Steuergesetze in Österreich sind komplex. Daher kann eine Steuererklärung sehr umfangreich sein. Wer sich nicht im Detail auskennt, verschenkt Geld und riskiert Strafen. Mit einer professionellen Beratung und Unterstützung von Steuerexperten sind Sie auf der sicheren Seite. Konzentrieren Sie sich darauf, Ihre Ferienwohnung zu vermieten und überlassen Sie Ihre Buchhaltung Fachleuten.