Kleinunternehmerregelung für Ferienwohnungen in Österreich

Sie planen, Ihre Ferienwohnung zu vermieten oder erzielen bereits Einkünfte mit der Vermietung zu touristischen Zwecken? Sie üben dies als häusliche Nebenbeschäftigung aus oder haben ein Gewerbe angemeldet? Ob Nebenbeschäftigung, freies oder reglementiertes Gewerbe, Sie müssen Ihre Einkünfte versteuern. In welcher Form Sie auch immer Ihr Haus für den Urlaub vermieten, hängt die Versteuerung vom erzielten Umsatz ab. Bis zu einer gewissen Grenze sind Sie bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung von der Umsatzsteuer als Kleinunternehmer befreit.

In diesem Beitrag wird erklärt, wann die Kleinunternehmerregelung bei der Vermietung von Ferienwohnungen in Österreich greift und wie Sie von Entlastungen bei der Umsatzsteuer und Sozialversicherung profitieren.

Kleinunternehmerregelung bei Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen

Wenn Sie selbstständig erwerbstätig sind, tragen Sie das wirtschaftliche Risiko und stellen Rechnungen aus. In der Regel tun Sie dies als Einzelunternehmen, selbst wenn Sie Ihre Ferienimmobilie über ein Ferienhausportal anbieten. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie Ihre Ferienwohnung im Kleingewerbe anbieten. Hier gilt es, die Einkommensgrenze für Kleinunternehmer und Toleranzgrenze zu berücksichtigen. Folgende Merkmale kennzeichnen Kleinunternehmer:

• Weniger als 55.000 Euro Umsatz und sie vermieten ihre Ferienwohnung ohne Umsatzsteuer. Dabei gilt eine Toleranzgrenze von 10 Prozent.
• Auf der Rechnung für die Ferienwohnung weist ein Kleinunternehmer auf § 6 Abs. 1 Z 27 des UstG hin.
• Einfache Buchhaltung durch die Betriebsausgabenpauschalierung oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.

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Vermietung im Kleingewerbe: Steuern und Beiträge

Als selbstständig Erwerbender verfügen Sie über keine regelmäßigen Einkünfte. Sie können zwar einiges dafür tun, indem Sie über ein Portal für Ferienvermietung Ihr Ferienhaus inserieren. Dennoch haben Sie keine Garantie, dass Urlauber tatsächlich Ihre Ferienwohnung mieten. Ihre Einkommensteuererklärung basiert daher auf Ihrer Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung. Welche Steuern können anfallen, wenn Sie Ferienimmobilien vermieten? Hier finden Sie eine Übersicht:

Einkommensteuer: Wenn Urlauber Ihr Ferienhaus mieten, versteuern Sie Ihre Mieteinnahmen als Einkommen. Weitere Einkünfte erhöhen Ihr steuerpflichtiges Einkommen nach Ihrem individuellen Steuersatz.

Umsatzsteuer: Auch bei kurzfristiger Vermietung wird keine Umsatzsteuer für Kleinunternehmer fällig. Immer vorausgesetzt, Ihr Nettoumsatz liegt unter 55.000 Euro. Sie können jedoch auch freiwillig Umsatzsteuer ausweisen, müssen dann aber per Antrag die Kleinunternehmerbefreiung anmelden. Bei der Vermietung von Privatunterkünften profitieren Sie von einer vergünstigten Umsatzsteuer von 10 Prozent.

Grunderwerbsteuer: Kaufen Sie eine Ferienimmobilie, um sie etwa über eine Website für Ferienvermietung anzubieten, zahlen Sie Steuern. Die Grunderwerbsteuer basiert auf dem Grundstückswert und Ihrem individuellen Steuersatz.

Immobilienertragsteuer: Eventuell verkaufen Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus, um in einer touristisch attraktiven Gegend ein neues Objekt zu erwerben. Erzielen Sie dabei Gewinn, greift das Finanzamt 30 Prozent an Steuern ab.

Zweitwohnsitzabgabe: Sind Sie mit Ihrem Kleingewerbe als Vermieter gemeldet, zahlen Sie in den meisten Bundesländern eine Zweitwohnsitzabgabe. Die Höhe bestimmen die Bundesländer, wodurch sich eine große Bandbreite ergibt.

Sozialversicherung: Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie sich als Kleinunternehmer von der Pflichtversicherung bei der Kranken- und Pensionsversicherung befreien lassen. Dafür müssen Sie einen Antrag bei der Sozialversicherungsanstalt der Selbstständigen stellen. Sie bezahlen in der Folge nur noch den Unfallversicherungsbeitrag.

Kleinunternehmerregelung Vermietung: Steuerliche Vorteile

Wenn Sie Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung vermieten, müssen Sie alle Mieteinnahmen individuell versteuern. Als Einzelunternehmen ermitteln Sie Ihren Gewinn aus der Differenz Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Dabei können Sie Ihre Betriebskosten tatsächlich oder pauschaliert geltend machen. Trennen Sie dabei strikt Privat- und Betriebsvermögen. Steuerlich abschreiben können Sie nur Ihr Betriebsvermögen. Der Gesetzgeber akzeptiert es gänzlich, wenn die betriebliche Nutzung über 80 Prozent liegt.

Entscheiden Sie sich als Kleinunternehmer bei der Vermietung für die Betriebsausgabenpauschale, sind folgende Eckpunkte wichtig:

• Als Betriebsausgabenpauschale können Sie 20 Prozent ansetzen, wenn Sie Ihre Ferienwohnung im Kleingewerbe vermieten und Dienstleistungen anbieten. Vermieten Sie ohne jegliche Dienstleistung, machen Sie 45 Prozent steuermindernd geltend.
• Die Pauschale ist begrenzt auf 24.750 Euro pro Jahr.
• Sozialversicherungsbeiträge ziehen Sie zusätzlich von der Steuer ab.

Abweichend davon ist es Ihnen auch möglich, Ihren Gewinn anhand einer vollständigen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu ermitteln. In diesem Fall können Sie folgende Ausgaben von der Steuer absetzen:

• Absetzung für Abnutzung bei Immobilien (AfA): Von den Anschaffungskosten Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses setzen Sie jährlich 1,5 Prozent linear oder 4,5 Prozent im ersten Jahr degressiv ab. Ihr Inventar schreiben Sie über die Nutzungsdauer linear, degressiv oder beschleunigt ab.
• Betriebskosten wie Grundsteuer, Hausbesorger, Hausverwaltung oder Provisionen für Ferienhausportale.
• Instandhaltung und Instandsetzung: Die Kosten für kleinere Reparaturen setzen Sie sofort ab, größere Ausgaben verteilen Sie auf mehrere Jahre.
• Finanzierungsaufwendungen wie Kreditzinsen und Finanzierungsnebenkosten.

Ferienwohnung vermieten im Kleingewerbe: Steuererklärung

Als Kleinunternehmer versteuern Sie Ihr Privat- und Betriebsvermögen. Daher gibt es bei Ihrer Steuererklärung einige Punkte zu beherzigen:

Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, geben Sie Ihre Betriebseinnahmen im Formular E1 an. Bieten Sie keine zusätzlichen Dienstleistungen an, genügt zusätzlich die Beilage E1b mit Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Haben Sie ein Gewerbe angemeldet und bieten Dienstleistungen an, erstellen Sie zusätzlich eine Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung. Machen Sie bei Ihren Betriebsausgaben von der Basispauschalierung Gebrauch, füllen Sie das Formular E1a-K aus. Der Vorteil pauschalierter Betriebsausgaben ist die einfache Verwaltung. Sie müssen keine Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung führen, sondern können sich in der Steuererklärung auf die Angabe Ihrer Branche, Ihrer Einkünfte und Sozialversicherungsbeiträge beschränken.

Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung ohne Umsatzsteuer als Kleinunternehmer, müssen Sie keine Umsatzsteuervoranmeldung (UVA) an das Finanzamt übermitteln. Liegen Ihre Mieteinnahmen jedoch über 55.000 Euro netto, greift die Umsatzsteuerpflicht. Sie können allerdings jederzeit auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten, indem Sie das Formular U12 einreichen. Dann sind Sie für fünf Jahre umsatzsteuerpflichtig, vorsteuerabzugsberechtigt und verwenden das Formular U30.

Aufgrund der komplexen Steuergesetze in Österreich und Ihrer erfolgreichen Vermietung kann eine Steuererklärung sehr umfangreich sein. Wenn Sie sich nicht sehr gut auskennen, verschenken Sie Geld und riskieren unter Umständen Bußen. Steuerexperten stehen Ihnen beratend und unterstützend bei der Vermietung im Kleingewerbe zur Seite.

Ferienhaus inserieren über Ferienhausportal: Aufzeichnungspflicht

Ob bei kurzfristiger Vermietung ohne Umsatzsteuer als Kleinunternehmer oder möglichst ganzjähriger Belegung, ein Portal für Ferienvermietung bietet eine immense Reichweite. Sie erreichen global Millionen interessierter Urlauber. Anstatt sich um jede Anfrage einzeln zu kümmern, haben Sie Zugriff auf einen Buchungskalender und verwalten Ihre Unterkunft auch von unterwegs per App. Ein bequemer Weg, um viele Gäste zu finden, die Ihr Ferienhaus mieten. Für diesen Luxus zahlen Sie in der Regel eine Servicegebühr, die Sie steuerlich absetzen können. Beachten Sie dabei, dass Plattformen Aufzeichnungspflichten gemäß § 18 Abs 11 UstG auferlegt sind. Unterstützt Sie die Website für Ferienvermietung bei der Vermittlung Ihrer Ferienwohnung, muss sie folgende Angaben aufzeichnen:

• Postadresse Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses
• Mietdauer der Urlaubsgäste
• Anzahl der übernachtenden Personen
• Bezahltes Entgelt für die Dienstleistungen
• Zeitpunkt und Ort der erbrachten Dienstleistung
• Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer (UID), wenn vorhanden
• Bankverbindung
• Bestell- oder Transaktionsnummer

Für die richtigen Angaben haften Sie und nicht die Plattform. Auf Verlangen der Finanzbehörde müssen die Aufzeichnungen elektronisch übermittelt werden. Für den Fall, dass die Plattform über 1 Million Euro Umsatz im Kalenderjahr erwirtschaftet, muss sie die Umsätze bis 31. Jänner des Folgejahres der Finanzbehörde zur Verfügung stellen. Achten Sie daher darauf, dass Ihre in der Steuererklärung angegebenen Einnahmen aus der Vermietung über Ferienhausportale mit den Aufzeichnungen der Plattformen übereinstimmen.

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