Wie man eine Rechnung für eine Ferienwohnung erstellt - Österreich
Mieten Gäste eine Ferienwohnung in Wien, ein Chalet im Zillertal oder Ferienhaus am Wilden Kaiser, muss generell eine Rechnung erstellt werden. Sobald der Rechnungsbetrag als empfangen bestätigt wurde, dient die Rechnung als Quittung für den Feriengast dafür, dass die geforderte Summe bezahlt wurde. Andererseits ist die Rechnung für den Ferienhausaufenthalt der Beleg für den Vermieter, der beim Finanzamt vorzulegen ist, damit das Einkommen aus der Vermietung gemäß den österreichischen Gesetzen versteuert werden kann.
Mein Haus für den Urlaub vermieten – Rechnungen und Registerkassenpflicht
Was für Hotels, Motels, Pensionen und Jugendherbergen gilt, ist auch für Privatpersonen gültig. Die österreichischen Steuergesetze, insbesondere das Einkommensteuergesetz (EStG) und das Umsatzsteuergesetz (UStG), verlangen, dass alle Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung von Immobilien beim Finanzamt erklärt werden müssen, auch dann, wenn der Vermieter eine Privatperson und kein gewerblicher Beherbergungsbetrieb ist. Wer seine Wohnung über ein Ferienhausportal vermietet, wird meist von der Erstellung der Rechnung befreit, denn die wird vom Portal ausgestellt.
Die Gesetze schreiben eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung vor, wenn der Vermieter regelmäßig oder über einen längeren Zeitraum eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermietet. Obwohl es keine Verpflichtung zur Verwendung einer Registerkasse für Privatpersonen gibt, gelten sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), sobald sie wiederholt Einkünfte aus der Vermietung erzielen.
Ausnahmen und Grenzen
Ein privater Vermieter gilt generell als Kleinunternehmer nach der Kleinunternehmerregelung, wenn die Einnahmen aus der Vermietung einen bestimmten Betrag nicht überschreiten. 2024 liegt dieser bei 30.000 Euro. In Österreich unterliegen alle Vermieter von Ferienwohnungen der Belegerteilungspflicht gemäß § 132a BAO (Bundesabgabenordnung). Sobald eine Einstufung als Kleinunternehmer erfolgt, besteht für diese Vermieter auch die Registerkassenpflicht. Diese kommt grundsätzlich immer dann zum Tragen, wenn die Vermietung gewerbliche Ausmaße annimmt.
Allerdings: Liegen die Einnahmen aus der Vermietung im Jahr brutto unterhalb von 30.000 Euro, wird keine Umsatzsteuer erhoben. In der Folge ist dann auch keine Rechnung im formalen Sinn notwendig. Diese Regelung ermöglicht Privatpersonen, die gelegentlich ihre Ferienwohnung vermieten, dies ohne zusätzliche steuerliche Auflagen zu tun.
Verlangt der Mieter eine Rechnung, muss der Vermieter diese ausstellen, auch wenn kein Gewerbe angemeldet ist. Damit wird sichergestellt, dass alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt sind und die Einnahmen ordnungsgemäß dokumentiert werden. Egal ob ein Quartier mit oder ohne Rechnung vermietet wurde, wird eine Ferienwohnung vermietet, sind alle Einkünfte aus der Vermietung beim Finanzamt anzugeben.
Rechnung für den Ferienhausaufenthalt – formale Angaben
In der Bundesabgabenordnung (BA), aber insbesondere im § 11 UStG, ist festgelegt, welche Angaben eine ordentliche Rechnung mindestens enthalten muss. Dazu gehören unter anderem:
- Name und Anschrift des Vermieters
- Name und Anschrift des Mieters, denn der Empfänger der Leistung muss eindeutig identifizierbar sein.
- Ausstellungsdatum der Rechnung
- Fortlaufende Rechnungsnummer, damit jede Rechnung eindeutig identifizierbar ist, auch wenn mehrere Rechnungen mit gleicher Rechnungssumme vorhanden sind.
- Detaillierte Beschreibung der Dienstleistung, also Tag der An- und Abreise, Anzahl der Miettage.
- Entgelt für die Leistung – bei Nebenleistungen wie Frühstück oder Mietfahrräder sind diese separat aufzuführen.
- Umsatzsteuerbetrag
- Steuersatz
- Hinweis auf Steuerbefreiungen, sofern vorhanden.
Die Ferienhausportale stellen ihren Vermietern zumeist eine Rechnungsvorlage für Ferienhäuser zur Verfügung, die die Vorgaben der Steuergesetze erfüllen. Muster für Rechnungen für die Vermietung von Ferienunterkünften finden sich aber auch im Internet zum kostenfreien Download.
Rechnungsbeispiel für Ferienhäuser
Nachfolgend sind Rechnungsbeispiele für Ferienhäuser aufgelistet. Grundsätzlich gibt es zwei Arten:
- Normale Rechnung von einem privatem Vermieter an einen privaten Mieter (Fall 1)
- Rechnung von einem Vermieter als Kleinunternehmer oder Reiseveranstalter an einen privaten Mieter (Fall 2)
Im Fall 2 beschreibt die Möglichkeit, dass Vermieter vom Gesetzgeber als Kleinunternehmer oder unter bestimmten Voraussetzungen auch als Reiseveranstalter eingestuft werden. Wann dies der Fall ist, kann auf diesem Ferienhausportal nachgelesen werden im Artikel: Gesetzliche Bestimmungen für Ferienhäuser in Österreich.
Rechnungsbeispiel – Fall 1
Rechnungsbeispiel – Fall 2
Rechnungsbeispiel – Fall 2 (Fortsetzung)
Übersicht Ferienwohnung vermieten – Rechnungsbeispiele für Ferienhäuser
Ich will mein Haus für den Urlaub vermieten – das steht für Sie als Immobilienbesitzer fest? Dann ist es wichtig, sich mit den Vorschriften für Rechnungen für den Ferienhausaufenthalt vertraut zu machen. Es ist ratsam, die Rechnungsvorlagen für Ferienhäuser genau zu befolgen, so wie sie auf dem Ferienhausportal vorgegeben werden, denn diese Rechnungsbeispiele für Ferienhäuser sind in der Regel rechtlich geprüft. Folgen Vermieter diesen Vorlagen, vermeiden sie einerseits Ärger und Probleme mit gewerblichen Mietern, denn Ferienwohnungen und Ferienhäuser in Österreich werden häufig auch von Vertretern oder Monteuren gemietet.
Damit das entsendende Unternehmen die Kosten für die Unterkunft in der Buchführung berücksichtigen kann, ist eine gesetzeskonforme, fehlerfreie Rechnung mit Angabe der UID des Vermieters und der korrekten MwSt. notwendig. Zudem dient diese Rechnung dem Vermieter als Beleg für seine eigene Buchführung, und sie ist ein rechtlich bindender Beleg zur Vorlage beim zuständigen Finanzamt.
Darüber hinaus können die Rechnungen für Ferienhausaufenthalte eine wichtige Grundlage bei Verhandlungen mit der Bank sein, wenn der Vermieter einen Kredit für eine Modernisierung, Erweiterung oder Renovierung benötigt. Anhand der Rechnungen für die Ferienhausaufenthalte in einem Kalenderjahr kann der Vermieter der Bank gegenüber die Rentabilität der Ferienunterkunft belegen, was für die Gewährung von Baudarlehen und Investitionskrediten entscheidend ist.